スムーズに高く売りたい!?不動産売却について初心者にも分かりやすく解説

こちらのサイトは、不動産を売りたいけれども少しでも高くそしてスムーズに行いたい人のための不動産売却の基本を初心者の方でも分かりやすくご紹介しています。
相続で得た不動産を売りたい人や自ら取得したマイホームなど1円でも高く売りたいと考えるのは当然のことで、仲介以外にも不動産買取を使うことで得られるメリットや売却時に注意したい契約不適合責任など、幅広い内容でご紹介しているので参考にされることをおすすめします。

スムーズに高く売りたい!?不動産売却について初心者にも分かりやすく解説

不動産売却の方法というと、仲介業者を利用する方法を考える人は多いのではないでしょうか。
売却の方法には不動産買取業者を使うやり方もありますが、買取業者の場合は短期間で不動産売却はできるけれども物件の価値に応じて市場価格よりも5割から8割程度下がることもあります。
不動産買取はスムーズに売るなどのメリットはあるけれども、時間的な余裕がある場合は仲介業者を利用して購入希望者が見つかるのを待つやり方がおすすめです。

仲介業者を利用して不動産売却するときの媒介契約とは?

不動産売却を行うときには、仲介業者と媒介契約というものを締結することが基本です。
媒介契約は、その不動産を購入したい人と売却したい人を繋ぐために利用する契約のことを指します。
本来は、不動産取引を行うときには当事者同士が交渉を行って進めていくことになるのですが、不動産売却では専門性が高い取引をしなくてはならないのでそういった資格を有している業者であったり、より専門性の高い会社に相談することでよりスムーズに取引ができるように工夫をしています。
ですから、このような仲介業者というのは、双方の話し合いをスムーズに行うことができるように文字通り仲介役として存在します。
この会社と契約を締結しておく事によって、必要な情報提供を業者に行ってくれますので売りたいと考えている人も、買いたいと考えている人も有益な情報提供が行えます。
そして、実際に支払う費用に関しては後払いの成果報酬であるためとても利用しやすいというメリットが存在します。

仲介業者を利用するときの不動産売却の契約!専任媒介と専属専任媒介の違いとは?

不動産仲介業者に住宅等の売却を依頼する時は、その業者との間に媒介契約というものを結びます。
その契約形態にはいくつかの種類があり、まずは複数の業者に不動産売却を依頼できる一般媒介と呼ばれるタイプと、1社のみと専属で契約するタイプの2種類に分かれます。
そしてさらに、後者の中にも専任と専属専任という2種類があります。
この2つの違いは、売却先の選定にどの程度まで業者が関与するかによって区別されます。
前者の専任媒介の場合、買い手探しの依頼は1社に限られますが、仲介業者によらずに買い手を見つけることは可能です。
つまり、たとえばたまたま知り合いの中にその家を欲しいという人がいたのでその人に直接売ることにした、などというケースがあってもOKとなります。
これに対して専属専任媒介では、不動産売却にかかる手続き一切をすべて1社に任せることが前提です。
したがって、上に挙げた例のように物件を欲しがっている人が見つかったとしても直接売ることはできず、その仲介業者を通してもらうことになります。

仲介業者を使って不動産売却をするときの一般媒介契約とは?

手持ちの不動産を売りたい時、自力で買い手を見つけるのは誰にでもできることではありません。
そのため、通常は不動産仲介業者に依頼して買い手を探してもらうこととなります。
仲介業者に不動産売却先を探してもらう時は、その業者との間に媒介契約というものを結びます。
この契約は1社とだけ結ぶこともあれば、複数の業者と結ぶこともあります。
このうち後者を、一般媒介契約といいます。
一般媒介契約は、複数の仲介業者に対して同時に買い手探しを依頼できるという契約形態です。
もちろん土地や住宅は1つしかありませんから、もし複数の業者から購入希望者を見つけた旨の連絡があった時は、売主が自分の意志でその中の1つを選ぶことになります。
この契約方式には、それぞれの業者が持つ顧客リストの中から不動産売却先を探すことができるため、1社のみに依頼するよりも広範な営業活動が期待できるというメリットがあります。
また、すでに買い手は内定しているのだがもっと良い条件で買ってくれる人がいるかもしれないのでとりあえず広告を出してみたい、などという場合にも利用できます。

不動産売却は仲介業者だけでなく買取業者に売る方法もある

不動産売却といえば、通常は仲介をしてくれる不動産会社を探し、その会社と契約をすることにより、物件の広報宣伝活動や内見の案内、各種手続きのサポートなどを一任することになります。
この場合の不動産売却というのは、あくまでもオーナー本人と購入を希望してきた個人との間で行われるものです。
不動産会社は広報宣伝活動などによって購入希望者を見つけてきたことに対するいわば成功報酬として、売却金額の数パーセントを仲介手数料のかたちで徴収することになります。
しかし物件によってはなかなか購入希望者があらわれないこともありますし、雨漏りやシロアリ被害などの欠陥があとで見つかった場合の損害賠償などの責任の所在もあらかじめよく検討しておく必要があります。
そこで不動産売却をできるだけスピーディーに進めたい場合や、物件に欠陥があったり老朽化している場合の責任をとりたくない場合などには、買取業者に売却するという方法も使えます。
この場合、相手はプロですので仲介よりもかなり低い金額とはなってしまいますが、ビジネスライクに取引を進めたいのであればぴったりの方法です。

不動産売却で発生する仲介手数料は上限が決まっている

不動産売却を行う際には、仲介を行ってくれた業者に対して手数料を支払う必要があります。これは仲介手数料と呼ばれているもので、契約が成立して取引が終わると必ず支払わなくてはならないものです。日本の不動産売却の場合には、こういった業者が関わることが大半なのであらかじめコストを計算に入れておく必要があります。ただ、仲介手数料に関しては様々な取り決めやルールが存在しますのでそれに従って行動しなくてはいけません。分かりやすいのが、法律的な上限金額が存在するという点です。業者側が全て決められるというわけではなく、ルールの範囲内で計算を行っていくことが重要ですのでこの点に関しては後悔をしないように気をつけなくてはいけません。具体的には、不動産本体価格を基準として法律的な計算式を利用することになるため、一定以上の金額にはならないという特徴があります。そのためお金を払う場合には必ずその計算式に合致しているかをみることです。

不動産売却の価格と不動産査定の関係について

不動産売却にあたっては、まず信頼できる不動産会社に不動産査定を依頼するのがふつうです。不動産売却をするにしても、客観的にどの程度の価格であれば購入希望者が集まるのかといった目安が必要となるためです。ひとりよがりに高額すぎる売却価格をチラシやインターネットで提示したとしても、購入希望者が集まることはまずありません。これからマイホームを購入しようとしている人にとって、物件の立地や保存状態、築年数その他の条件に照らしてお買い得にみえるからこそ選択するのであり、価格面でそうしたアピールができなければ、いつまでたっても売却が進まないこともあり得ます。しかしながら、不動産査定の価格はあくまでも不動産会社のスタッフが客観的に評価した上での参考価格ですので、その金額を上回る売り出し価格を設定するのはオーナーの自由ですし、逆に査定価格を下回る金額であってもかまいません。場合によっては最初は価格を高く設定しておき、問い合わせの件数などの状況をみて、だんだんと引き下げるというテクニックも使えます。

不動産売却の依頼先を決めるときは契約方法により1社しか契約ができないので注意

不動産売却をする際には、購入希望者を探すために宅地建物取引業者と媒介契約を結びますが、このとき契約方法によっては1社しか不動産売却の仲介を頼むことができないので注意が必要です。 媒介契約の方法には、一般、専任、専属専任の3種類があります。もし、2社以上の宅建業者に購入希望者をさがす手伝いをして欲しいと考えているのであれば、必ず一般媒介契約を選びましょう。これ以外の2つの契約方法を選ぶと、契約が終了するまでは他の宅建業者に不動産売却の仲介を依頼することができません。仮に重複して宅建業者に依頼をしていたことが発覚すると、違約金を請求されるなど問題が発生するおそれがあります。 なお、一般以外の2つの契約の違いは、自分自身で売却先を探し出して取引を行うことが認められているかどうかです。手続きの大部分を業者に任せたいのであれば専属専任媒介契約で十分ですが、そうしたくない場合は専任媒介契約を選択しましょう。

不動産売却で仲介手数料を支払うタイミングは?

手持ちの不動産を売却する際、不動産会社に依頼して買い手を見つけてもらった時は、一種の成功報酬としてその会社に仲介手数料を支払います。金額はおおむね物件価格の3%強となりますが、広めの住宅用不動産であれば100万円を超えることも珍しくないので、あらかじめ資金計画を立てておく必要があります。 不動産売却によって得られる代金から支払えば済むのだから事前に準備しなくてもいいのでは、と考えがちですが、実はそうも行きません。というのも、売却代金の入金前に支払いが必要になるケースが一般的だからです。 不動産売却にかかる仲介手数料を支払うタイミングについては、公的なルールはありません。しかし業界全体ではおおむね統一されていて、売買契約が締結された時に半額を、物件を引き渡した時に残りの半額を支払うという、2回払い方式が一般的です。これに対し、売却代金は通常であれば引き渡し時に入金されます。契約締結前に手付金が支払われるケースもありますが、売主側の都合でキャンセルとなった時は返金しなければならないので、使うのは控えた方が賢明です。

リースバックも不動産売却方法の一つ

不動産売却にもさまざまな方法がありますが、最近人気となっているものにリースバックが挙げられます。これは一般的な不動産売却の方法とは違って、売却したら自宅を完全に手放すというのではなく、売却後も引き続き同じ住宅に住むことができ、引っ越しの手間がかからない点でかなり特殊といえます。リースバックを採用する場合、自宅不動産は不動産会社の査定を経てをいったん売却するものの、その後ただちに同じ不動産の定期借家契約を締結します。この定期借家契約にもとづき、売却した本人は相手に賃借料を支払う代わりに、引き続き同じ住宅で生活することが可能になるといったしくみです。場合によっては契約のなかで将来の買い戻しまで可能な条件を設定することもあります。こうしたメリットのほかにも、すぐに自宅を現金化できることも大きく、とりわけ老後の生活費が必要ではあるものの、住み慣れた場所から引っ越しをしたくはないというニーズに対応できる方法として注目されています。

不動産売却に関する情報サイト
不動産売却について解説

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